Regime Especial Tributário (RET) na construção civil e incorporadoras

Há quase vinte anos, o RET (Regime Especial Tributário) na construção civil tem sido um assunto importante para quem constrói e vende imóveis novos. Mas afinal, o que é o RET?

O RET é um jeito mais simples de pagar impostos para cada empreendimento. Criado pela Lei Federal nº 10.931/2004, ele veio junto com o conceito de patrimônio de afetação, que separa as contas da empresa das dos seus empreendimentos. Isso protege os clientes contra problemas como a transferência indevida de recursos ou outros descontroles financeiros que podem levar à falência. Se isso acontecer, os compradores podem assumir a obra e passá-la para outra construtora terminar, tudo graças à separação dos patrimônios.

Cada empreendimento tem seu próprio CNPJ e é administrado como uma empresa independente, com sua própria contabilidade e sujeita ao pagamento de impostos. E é aí que entra o RET na construção civil.

1. O que é o RET na construção civil?

O RET simplifica a apuração e o pagamento das seguintes obrigações fiscais dos empreendimentos imobiliários:

– Imposto de Renda das Pessoas Jurídicas (IRPJ);

– Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL);

– Contribuição para os Programas de Integração Social e de Formação do Patrimônio do Servidor Público (PIS/Pasep);

– Contribuição para Financiamento da Seguridade Social (Cofins).

Com uma alíquota de 4% sobre as receitas mensais com a venda das unidades, o RET incentiva a adoção do patrimônio de afetação pelas incorporadoras. De 2009 a 2019, a alíquota foi de 1% para empreendimentos populares do programa Minha Casa Minha Vida (MCMV), benefício que acabou em 2020, mas voltou em 2023.

2.Quando aderir ao RET?

Na maioria das vezes, aderir ao RET é mais vantajoso do que calcular os impostos sobre o lucro presumido ou real. Confira o comparativo:

Tabela de Comparação de Tributos:

Tributo / Forma de tributaçãoLucro RealLucro PresumidoRET GeralRET MCMV
PIS1,65%0,65%0,37%0,09%
COFINS7,6%3%1,71%0,44%
IRPJ15% + 10% (adicional)2%1,26%0,31%
CSLL9%1,08%0,66%0,16%
Total9,25% sobre as receitas – 34% sobre o lucro6,73% sobre as receitas4% sobre as receitas mensais1% sobre as receitas mensais

Nota: Lembrando que isso é só uma referência. Consulte um contador especializado no setor imobiliário para tomar a decisão final sobre a adesão ao RET.

3.Quando termina o patrimônio de afetação?

Segundo a Lei 14.382/2022, uma vez averbada a construção, o registro de cada contrato de compra e venda, acompanhado do termo de quitação da instituição financiadora, resulta na extinção automática do patrimônio de afetação em relação à unidade. A lei também esclareceu que o término do patrimônio de afetação não leva à extinção automática do RET.

4.Dúvidas frequentes sobre o RET na construção civil

4.1. Qual a porcentagem do RET?

A alíquota do RET é de 4% para empreendimentos imobiliários regulares e de 1% para aqueles no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida. A alíquota reduzida voltou em 2023 para incentivar a construção de moradias populares.

4.2. Quem pode ter o RET na construção civil?

Segundo o Governo Federal, o RET pode ser adotado pelo incorporador, pessoa física ou jurídica, que compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno para construção de unidades autônomas.

4.3.O que o incorporador precisa fazer para aderir ao RET?

A empresa deve:

– Aderir ao Domicílio Tributário Eletrônico (DTE);

– Realizar a afetação do terreno e das acessões objeto da incorporação imobiliária;

– Inscrever cada “incorporação afetada” no Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica (CNPJ);

– Comprovar regularidade fiscal e com o FGTS;

– Não estar inscrito no CADIN;

– Emitir certidão negativa referente ao Cadastro Nacional de Condenações Cíveis por Ato de Improbidade Administrativa e Inelegibilidade.

5.Conclusão

O RET na construção civil é uma ferramenta essencial para a gestão fiscal das incorporadoras, mas suas regras são complexas e exigem uma gestão fiscal meticulosa.

A Moisés Freire Advocacia está aqui para ajudar sua incorporadora a navegar por esse cenário regulatório complicado e garantir conformidade fiscal e eficiência operacional.

Sobre o(a) Autor(a)

Fernando de Melo Monteiro Filho

Pós graduado em Direito da Economia e da Empresa pela FGV, pós-graduado em Direito Tributário pela PUC-MG, graduado em Direito pela PUC-MG e em Engenharia Mecânica também pela PUC-MG.

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