A Emenda Constitucional nº 132/2023, ao instituir um novo sistema de tributação sobre o consumo no Brasil, trouxe profundas alterações que alcançam não apenas o setor produtivo e de serviços, mas também as holdings imobiliárias, estruturas muito utilizadas no país para fins de gestão patrimonial e planejamento sucessório. A Lei Complementar nº 214/2025, publicada em janeiro deste ano, regulamentou a matéria e dedicou um capítulo específico às operações com bens imóveis, deixando claro que o legislador quis endereçar de forma direta a forma de tributação desse segmento.
As mudanças são significativas. As operações de compra e venda de imóveis, a incorporação imobiliária, o parcelamento de solo, a cessão e constituição onerosa de direitos reais, as locações, cessões onerosas, arrendamentos, além dos serviços de administração, intermediação e construção civil, passam a se sujeitar à incidência do IBS e da CBS. Embora a lei tenha previsto reduções de alíquotas – de 50% na maioria dos casos e de 70% em locações e arrendamentos – ainda assim haverá um aumento da carga tributária em comparação com o regime atual.
Hoje, no lucro presumido, os aluguéis recebidos por holdings imobiliárias são tributados a uma carga efetiva de até 14,53%, considerando IRPJ, CSLL, PIS e Cofins. Com a reforma, a projeção é de elevação para algo em torno de 18,83%, uma vez que a alíquota de 3,65% de PIS/Cofins será substituída por cerca de 7,95% de IBS/CBS. No caso das vendas de imóveis, o impacto tende a ser ainda mais expressivo: além do IRPJ e da CSLL já devidos, haverá incidência de IBS/CBS estimada em 13,25% (considerando a alíquota reduzida em 50% sobre um percentual de referência de 26,5%).
A lei, contudo, estabeleceu um regime de transição até 2033, permitindo que, em casos de locação, cessão onerosa e arrendamento de imóveis, o contribuinte possa optar pelo recolhimento de IBS/CBS sobre a receita bruta, com alíquota reduzida a 3,65%. Esse benefício só se aplica a contratos firmados até 16 de janeiro de 2025 e devidamente registrados até 31 de dezembro de 2025 para imóveis comerciais, ou até 31 de dezembro de 2028 no caso dos imóveis residenciais. Trata-se, portanto, de uma janela estratégica de planejamento para quem pretende manter contratos antigos com carga reduzida.
Alguns pontos merecem atenção especial. A locação residencial por períodos inferiores a 90 dias, típica dos aluguéis de temporada, passará a ser tratada como serviço de hotelaria, com redução menor nas alíquotas (apenas 40%, contra os 70% previstos para locações de longa duração). Outro aspecto relevante refere-se aos imóveis cedidos gratuitamente a sócios ou familiares da holding: além da regra já existente no Regulamento do Imposto de Renda, que considera rendimento tributável 10% do valor venal do imóvel, a nova legislação determina a incidência de IBS/CBS por caracterizar fornecimento de bem para uso ou consumo pessoal. Quanto às permutas, a boa notícia é que não haverá incidência dos novos tributos, salvo sobre a eventual “torna” paga em dinheiro.
Não se pode perder de vista, ainda, o debate sobre a possível tributação de dividendos, atualmente isentos, nos termos do Projeto de Lei nº 1.087/2025. Caso aprovado, somado às novas incidências de IBS e CBS, haverá um redesenho completo do planejamento patrimonial via holdings, o que pode levar alguns a questionar se ainda valeria a pena mantê-las.
A resposta, entretanto, não é simples. Apesar do aumento da carga tributária, as holdings imobiliárias continuam a oferecer vantagens em relação à pessoa física, que tende a enfrentar regras menos favoráveis na tributação de imóveis. Além disso, o valor das holdings vai além da perspectiva tributária, já que proporcionam benefícios relevantes como a centralização da gestão patrimonial, maior proteção contra credores e litígios, e sobretudo a facilitação do planejamento sucessório, evitando inventários longos e custosos.
Diante desse novo cenário, o mais prudente é que cada contribuinte analise seu caso de forma individualizada, simulando a carga tributária em diferentes cenários, avaliando os contratos já existentes, observando a possibilidade de se enquadrar no regime de transição e ponderando também as intenções sucessórias e familiares de longo prazo. Não existe uma fórmula universal, mas sim a necessidade de planejamento sob medida, capaz de equilibrar impactos fiscais, objetivos patrimoniais e estratégias familiares.
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