Atualmente, o sistema tributário brasileiro incide majoritariamente sobre o consumo. Os municípios são responsáveis pela arrecadação do Imposto Sobre Serviços (ISS), enquanto os estados administram o Imposto sobre Circulação de Mercadorias e Serviços (ICMS). Já a União recolhe o Programa de Integração Social (PIS) e a Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social (COFINS), que incidem sobre a receita das empresas.
Por sua vez, a locação de imóveis é uma atividade que, comparada a outras, sofre baixa incidência tributária, uma vez que não é considerada nem prestação de serviço nem comercialização de mercadoria.
Contudo, a realidade das locações mudará com a Reforma Tributária. A partir de 2027, passará a ser exigida a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), de competência federal, e, de forma escalonada, a partir de 2029, o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), cuja arrecadação será compartilhada entre estados e municípios.
Juntas, essas exações poderão elevar em até 28% o custo total dos contratos de locação.
Diante desse novo cenário, surge uma dúvida prática: como transferir essa carga tributária — legalmente devida pelo locador — ao locatário?
I – Cláusulas contratuais e o repasse de novos tributos
Um dos principais desafios está nos contratos celebrados antes da Reforma, que, em regra, não preveem quem deve arcar com eventuais tributos criados posteriormente.
Se o aluguel for estipulado como valor bruto, todos os tributos, teoricamente, deverão ficar sob responsabilidade do locador.
Já se o contrato definir o valor como líquido de tributos, qualquer nova cobrança poderá ser repassada ao inquilino.
Na ausência dessa previsão, o entendimento é de que os novos impostos incidem sobre o consumo e, portanto, não deveriam recair sobre o locador, que figura apenas como contribuinte formal — o que autorizaria o repasse imediato ao locatário.
Por isso, o ideal é incluir cláusulas claras e expressas, respeitando a autonomia das partes, para evitar disputas interpretativas futuras.
Recomenda-se também que os contratos de locação, vigentes ou novos, sejam ajustados para contemplar cláusulas amplas que permitam o repasse de taxas atuais e futuras ao locatário, sem necessidade de comunicação prévia ou aditivo contratual. Alternativamente, é possível prever travas contratuais que definam se haverá o repasse de qualquer novo imposto ou se a hipótese será excepcionada — por exemplo, mediante resilição sem ônus.
De mais a mais, a locação é uma relação jurídica contínua, o que implica que contratos firmados, por exemplo, em 2026, ainda durante a fase de testes da Reforma, passarão a ser tributados a partir de 2027. A sugestão é que locadores e locatários revisem os contratos durante esse período de transição, podendo até renegociar condições ou rescindir o acordo, se necessário.
A incidência efetiva ocorrerá a partir de 2027; logo, apenas as receitas de locação geradas desse ano em diante serão tributadas.
II – Mecanismos e particularidades da Reforma Tributária
Um ponto importante trazido pela nova legislação é o chamado split payment (ou “pagamento fracionado”). Nessa sistemática, o banco emissor do boleto fará a separação automática entre o valor destinado ao fisco e o valor devido ao locador. Assim, o locatário receberá o boleto acompanhado de uma nota fiscal detalhando os tributos incidentes sobre o aluguel.
Como esse modelo é inédito no país, sua implementação será gradual.
Todavia, enquanto o split payment não estiver operacional, caberá ao locador efetuar o recolhimento dos tributos.
Ainda assim, nem todos os locadores pessoas físicas serão considerados contribuintes regulares da CBS e do IBS. Essa condição somente se aplica quando o proprietário:
- possuir quatro ou mais imóveis locados; e
- tiver receita bruta anual superior a R$ 240 mil com locação.
Caso ambos os requisitos sejam atendidos, o locador deverá recolher CBS, IBS e Imposto de Renda.
Existe também a chamada “regra da explosão”, que ocorre quando a receita anual de uma única locação (ou duas) ultrapassa R$ 288 mil. Nessa hipótese, o proprietário também é enquadrado como contribuinte.
A legislação, entretanto, prevê um redutor social de R$ 600,00 por imóvel residencial locado para pessoas físicas, e o Senado ainda deverá definir uma redução de alíquota de 70% para esses locadores.
Portanto, o momento é de planejamento patrimonial e organização, visando reduzir custos diante da nova tributação, porquanto a locação ainda é uma das principais fontes de renda das imobiliárias.
Consulte a LEI COMPLEMENTAR Nº 214, DE 16 DE JANEIRO DE 2025 na integra.
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