Há quase vinte anos, o RET (Regime Especial Tributário) na construção civil tem sido um assunto importante para quem constrói e vende imóveis novos. Mas afinal, o que é o RET?
O RET é um jeito mais simples de pagar impostos para cada empreendimento. Criado pela Lei Federal nº 10.931/2004, ele veio junto com o conceito de patrimônio de afetação, que separa as contas da empresa das dos seus empreendimentos. Isso protege os clientes contra problemas como a transferência indevida de recursos ou outros descontroles financeiros que podem levar à falência. Se isso acontecer, os compradores podem assumir a obra e passá-la para outra construtora terminar, tudo graças à separação dos patrimônios.
Cada empreendimento tem seu próprio CNPJ e é administrado como uma empresa independente, com sua própria contabilidade e sujeita ao pagamento de impostos. E é aí que entra o RET na construção civil.
1. O que é o RET na construção civil?
O RET simplifica a apuração e o pagamento das seguintes obrigações fiscais dos empreendimentos imobiliários:
– Imposto de Renda das Pessoas Jurídicas (IRPJ);
– Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL);
– Contribuição para os Programas de Integração Social e de Formação do Patrimônio do Servidor Público (PIS/Pasep);
– Contribuição para Financiamento da Seguridade Social (Cofins).
Com uma alíquota de 4% sobre as receitas mensais com a venda das unidades, o RET incentiva a adoção do patrimônio de afetação pelas incorporadoras. De 2009 a 2019, a alíquota foi de 1% para empreendimentos populares do programa Minha Casa Minha Vida (MCMV), benefício que acabou em 2020, mas voltou em 2023.
2.Quando aderir ao RET?
Na maioria das vezes, aderir ao RET é mais vantajoso do que calcular os impostos sobre o lucro presumido ou real. Confira o comparativo:
Tabela de Comparação de Tributos:
| Tributo / Forma de tributação | Lucro Real | Lucro Presumido | RET Geral | RET MCMV |
| PIS | 1,65% | 0,65% | 0,37% | 0,09% |
| COFINS | 7,6% | 3% | 1,71% | 0,44% |
| IRPJ | 15% + 10% (adicional) | 2% | 1,26% | 0,31% |
| CSLL | 9% | 1,08% | 0,66% | 0,16% |
| Total | 9,25% sobre as receitas – 34% sobre o lucro | 6,73% sobre as receitas | 4% sobre as receitas mensais | 1% sobre as receitas mensais |
Nota: Lembrando que isso é só uma referência. Consulte um contador especializado no setor imobiliário para tomar a decisão final sobre a adesão ao RET.
3.Quando termina o patrimônio de afetação?
Segundo a Lei 14.382/2022, uma vez averbada a construção, o registro de cada contrato de compra e venda, acompanhado do termo de quitação da instituição financiadora, resulta na extinção automática do patrimônio de afetação em relação à unidade. A lei também esclareceu que o término do patrimônio de afetação não leva à extinção automática do RET.
4.Dúvidas frequentes sobre o RET na construção civil
4.1. Qual a porcentagem do RET?
A alíquota do RET é de 4% para empreendimentos imobiliários regulares e de 1% para aqueles no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida. A alíquota reduzida voltou em 2023 para incentivar a construção de moradias populares.
4.2. Quem pode ter o RET na construção civil?
Segundo o Governo Federal, o RET pode ser adotado pelo incorporador, pessoa física ou jurídica, que compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno para construção de unidades autônomas.
4.3.O que o incorporador precisa fazer para aderir ao RET?
A empresa deve:
– Aderir ao Domicílio Tributário Eletrônico (DTE);
– Realizar a afetação do terreno e das acessões objeto da incorporação imobiliária;
– Inscrever cada “incorporação afetada” no Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica (CNPJ);
– Comprovar regularidade fiscal e com o FGTS;
– Não estar inscrito no CADIN;
– Emitir certidão negativa referente ao Cadastro Nacional de Condenações Cíveis por Ato de Improbidade Administrativa e Inelegibilidade.
5.Conclusão
O RET na construção civil é uma ferramenta essencial para a gestão fiscal das incorporadoras, mas suas regras são complexas e exigem uma gestão fiscal meticulosa.
A Moisés Freire Advocacia está aqui para ajudar sua incorporadora a navegar por esse cenário regulatório complicado e garantir conformidade fiscal e eficiência operacional.
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