A 2ª seção do STJ autorizou que imóveis alienados fiduciariamente – seja para bancos, construtoras, incorporadoras ou outras instituições – podem ser objeto de penhora para quitar débitos condominiais. A decisão foi tomada por maioria de 5 votos a 4, prevalecendo a tese de que o credor fiduciário, na condição de titular da propriedade resolúvel do imóvel, deve arcar com a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais.
Durante a sessão de julgamento, os ministros analisaram três recursos especiais que discutiam a possibilidade de penhorar unidades autônomas de condomínios edilícios alienadas fiduciariamente, no âmbito de execuções fiscais promovidas contra o devedor fiduciante.
Voto vencedor: Credor deve arcar com as despesas
O ministro Raul Araújo, relator de um dos casos, ressaltou que, ao firmar um contrato de alienação fiduciária envolvendo um imóvel em condomínio edilício, a instituição financeira assume a titularidade da propriedade resolúvel e, portanto, passa a ser considerada condômina. Dessa forma, o credor fiduciário também deve ser responsabilizado pelo pagamento das taxas condominiais.
Segundo o ministro, por ser a proprietária fiduciária, a instituição financeira possui mecanismos para garantir que o devedor fiduciante cumpra suas obrigações, podendo, inclusive, incluir cláusulas contratuais que previnam a inadimplência e prever a rescisão do contrato em caso de falta de pagamento.
O relator argumentou que a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais é inerente à condição de proprietário da unidade. Caso nem o devedor fiduciante nem a instituição credora quitem tais encargos, o peso financeiro recairia sobre os demais condôminos, o que seria injusto e inadequado. Por essa razão, o titular da unidade deve ser o responsável pelo pagamento, com possibilidade de posterior regresso contra o devedor fiduciante.
Durante seu pronunciamento, o ministro alertou sobre as consequências negativas de uma eventual isenção do credor fiduciário. Ele destacou que tal medida poderia estimular a inadimplência de outros devedores fiduciantes, prejudicando a saúde financeira dos condomínios.
“Estamos incentivando esse tipo de dívida, e isso não faz sentido. Ao assinar um contrato de alienação fiduciária, a instituição financeira passa a deter a propriedade resolúvel do imóvel e, consequentemente, se torna condômina daquele condomínio.”
Além disso, ele enfatizou que os contratos de financiamento imobiliário costumam ter prazos estendidos, frequentemente chegando a 20 anos, o que torna ainda mais essencial a definição clara da responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais.
“Se essas despesas não forem pagas nem pelo devedor fiduciante, nem pelo credor fiduciário, os demais condôminos terão que arcar com esse custo, o que não é lógico, nem justo. Em um mesmo condomínio, pode haver diversas unidades financiadas, com vários devedores fiduciantes estimulados a não pagar as taxas. Como esse condomínio conseguirá se manter?”
Processos: REsp 1.929.926, REsp 2.082.647 e REsp 2.100.103
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