No dia 02/01/2023 foi publicada a Instrução Normativa (IN) SEGES/ME n. 103 de 30/12/2022 que dispõe sobre os procedimentos de seleção de imóveis para locação no âmbito da Administração Pública Federal direta, autárquica e fundacional.
A locação de imóveis deverá ser precedida de licitação, ressalvado o disposto no Art. 74, inciso V da Lei 14.133/2021, qual seja, é inexigível a licitação quando inviável a competição nos casos de aquisição de imóvel cujas características de instalações e de localização tornem necessária a sua escolha.
A formalização do contrato de locação de imóveis de que trata esta Instrução Normativa fica condicionada à prévia comprovação da autorização específica do Ministro de Estado da Economia, nos termos da Portaria nº 179/2019, ou outra a que vier a substitui-la.
Modelos de locação:
Os órgãos e as entidades poderão firmar contratos de locação de imóveis, observados os seguintes modelos:
I – locação tradicional: o espaço físico é locado sem contemplar os serviços acessórios, os quais serão contratados independentemente, como limpeza, administração predial, recepção, vigilância, controle de acesso, entre outros;
II – locação com facilities: o espaço físico é locado contemplando os serviços para a sua operação e manutenção, como limpeza, administração predial, recepção, vigilância, controle de acesso, entre outros; e
III – locação built to suit – BTS: o locador procede à prévia aquisição, construção ou substancial reforma, por si mesmo ou por terceiros, do imóvel então especificado pelo pretendente à locação, a fim de que seja a este locado, prevalecendo as condições livremente pactuadas no respectivo contrato e as disposições procedimentais previstas na Lei nº 8.245/1991.
A escolha da modelagem deverá ser justificada no estudo técnico preliminar – ETP, o qual será fundamento para a elaboração do termo de referência ou projeto básico, nos termos dos incisos XXIII e XXV do art. 6º da Lei nº 14.133/2021.
Estudo Técnico Preliminar:
O órgão ou entidade deverá fazer constar, no ETP, além dos elementos definidos no § 1º do art. 18 da Lei nº 14.133, de 2021, o seguinte:
I – a comprovação da inexistência de imóveis públicos vagos e disponíveis que atendam ao objeto;
II – a comprovação da inviabilidade de compartilhamento de imóvel com um ou mais órgãos ou entidades da administração pública federal;
III – justificativa da escolha de um dos modelos de locação, demonstrando a vantagem e a viabilidade jurídica e econômica da solução escolhida em comparação com os demais modelos ou com a aquisição ou continuidade de uso de imóvel da Administração;
IV – requisitos mínimos e desejáveis do imóvel pretendido em termos de características físicas necessárias para atendimento da demanda, proximidade de serviços disponíveis, vida útil, benfeitorias, especificidades do mercado local, dentre outros;
V – estimativa de área mínima;
Regime de execução:
Serão observados os seguintes regimes de execução:
I – prestação de serviços sem investimentos, quando adotado o modelo de locação tradicional;
II – prestação de serviços de gerenciamento e manutenção de imóvel, quando adotada a locação com facilities; e
III – prestação de serviços incluindo a realização de obras, serviços de engenharia e o fornecimento de bens, quando adotado o BTS.
Vigência contratual:
Os contratos de locação observarão os seguintes prazos:
I – até 5 (cinco) anos, contados da data de recebimento do objeto inicial, nas hipóteses dos incisos I e II do art. 8º, cuja vigência máxima será definida pela soma do prazo relativo ao fornecimento inicial com o prazo relativo ao serviço de operação e manutenção;
II – até 10 (dez) anos, nos contratos de locação BTS sem investimento, no qual inexistem benfeitorias permanentes; e
III – até 35 (trinta e cinco) anos, nos contratos de locação BTS com investimento, quando implicar a elaboração de benfeitorias permanentes, realizadas exclusivamente às expensas do contratado, que serão revertidas ao patrimônio da Administração ao término do contrato.
A IN 103/2022 trata de outras questões tais como o chamamento público, procedimento licitatório, inexigibilidade de licitação e formalização dos contratos.
A Instrução Normativa entra em vigor em 30 de março de 2023.
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